Лопнет ли «пузырь» на рынке новостроек?

Украинская жилая недвижимость растёт в цене в течение последних полутора лет. В Киеве квадратный метр на «первичке» подорожал за это время на 37%. Такое существенное превышение общей инфляции приводит к разговорам о «пузыре» на рынке и возможности резкого обвала цен.

Однако, это вряд ли произойдёт. Избыточно высокие цены в последние месяцы диктуются в основном опережением спроса над предложением жилья. Строительство пока отстаёт от платёжеспособного спроса. За 2 года распроданность квартир в новостройках, выросла с 40−45% до 67−68%. Потребность в квартирах сейчас есть у 40% людей. При этом по данным опроса Gradus Research могут их купить и покупают лишь 3-5%.

В перспективе высокие цены на рынке могут стимулировать запуск новых проектов. Предложение будет пытаться догнать спрос. Однако данный процесс тормозиться, как и ранее, несовершенными механизмами банковского проектного финансирования застройщиков. Такое положение связано, в частности, с существующими сложностями правового обеспечения кредитов залогами. Предложение и далее останется достаточно ограниченным.

С другой стороны, растёт себестоимость строительства. Дорожают не только стройматериалы – металл, бетон, дерево, но, помимо этого, резко поднялась цена энергии на фоне энергетического кризиса. В таких условиях застройщики не смогут значимо снижать цены, поскольку будут уходить за грань рентабельности.

С учётом описанных обстоятельств можно предположить не снижение цен, а замедление их роста на перспективу ближайших месяцев. Вероятно, к окончанию 2022 года показатели возвратятся на уровень 2019 года. Распроданность уменьшится снова с 68% до 40-45%, а увеличение цен за год составит 10-12%.